民進(jìn)上海市委：建議運(yùn)用數(shù)字技術(shù)把握需求變化，推動(dòng)保租房區(qū)域供應(yīng)平衡
核心摘要：保障性租賃住房建設(shè)一直備受關(guān)注。上海應(yīng)如何尋求更精準(zhǔn)的供需適配機(jī)制，進(jìn)一步優(yōu)化保租房總體布局，提升新市民尤其是城市建設(shè)者群體的良好居住體驗(yàn)？民進(jìn)上海市委認(rèn)為，上海需要對(duì)本市保障性住房供需模式進(jìn)行更深入的探索。
保障性租賃住房建設(shè)一直備受關(guān)注。上海應(yīng)如何尋求更精準(zhǔn)的供需適配機(jī)制，進(jìn)一步優(yōu)化保租房總體布局，提升新市民尤其是城市建設(shè)者群體的良好居住體驗(yàn)？民進(jìn)上海市委認(rèn)為，上海需要對(duì)本市保障性住房供需模式進(jìn)行更深入的探索。
為此，即將召開(kāi)的2025上海兩會(huì)上，民進(jìn)上海市委擬提交一份題為《關(guān)于優(yōu)化本市保障性住房建設(shè)管理的建議》的提案，建議通過(guò)數(shù)字技術(shù)推動(dòng)區(qū)域供應(yīng)平衡、細(xì)分申請(qǐng)群體、盤(pán)活資源加大供給等多措并舉，進(jìn)一步優(yōu)化上海保障性租賃住房的建設(shè)和管理。
提案指出，“十四五”期間，上海加大保障性租賃住房籌措建設(shè)力度，在全國(guó)一線城市中名列前茅。但目前，上海保租房供需模式仍存在一些問(wèn)題：
一是各級(jí)政府在保租房建設(shè)中給予了投入，但實(shí)際成效與期望目標(biāo)還存在距離。比如：保租房的申請(qǐng)門(mén)檻偏高，如“合法就業(yè)”等規(guī)定事實(shí)上對(duì)申請(qǐng)人的職業(yè)和承租能力等提出了一定的門(mén)檻要求；不同區(qū)域的房源供需失衡，有些區(qū)域還有空房，而有些區(qū)域符合要求的用戶卻還有需求得不到滿足，房源供給與申請(qǐng)用戶的適配性不足。
二是與市場(chǎng)化租賃服務(wù)相較，政策預(yù)期優(yōu)勢(shì)不明顯。據(jù)調(diào)研，保租房用戶的主要意見(jiàn)多與房租、租期有關(guān)，管理運(yùn)營(yíng)者對(duì)青年一代的就業(yè)方式、生活節(jié)奏和收入起伏等現(xiàn)實(shí)狀況缺少了解與反饋機(jī)制，主動(dòng)調(diào)整管理舉措的意愿不足。
三是保租房建設(shè)與管理領(lǐng)域存在建房土地成本高、融資成本高、稅率高、租金回報(bào)率低和回報(bào)周期長(zhǎng)等。同時(shí)，還存在如建設(shè)選址時(shí)對(duì)社會(huì)群體區(qū)分認(rèn)知的主觀偏差，投入運(yùn)行后卻出現(xiàn)了“鄰避”現(xiàn)象。
針對(duì)上述問(wèn)題，這份提案提出了三個(gè)方面的具體建議：
第一，以數(shù)字技術(shù)推動(dòng)保租房的區(qū)域供應(yīng)平衡。
上海數(shù)字城區(qū)建設(shè)已經(jīng)初具規(guī)模，建議運(yùn)用網(wǎng)絡(luò)數(shù)據(jù)庫(kù)技術(shù)精準(zhǔn)把握本市范圍內(nèi)不同層級(jí)、多種需求的保租房用戶動(dòng)態(tài)變化，從頂層設(shè)計(jì)層面建立與各區(qū)人口規(guī)模布局掛鉤的保障房用地指標(biāo)分配機(jī)制，推動(dòng)保障性租賃住房的區(qū)域供應(yīng)平衡。充分發(fā)揮在數(shù)字化管理環(huán)境中，本市現(xiàn)有保租房源的使用情況精準(zhǔn)信息優(yōu)勢(shì)，打破區(qū)域管理的局限，實(shí)現(xiàn)全域的扁平化管理，切實(shí)提高房源組織與客戶需求等銜接效率，為未來(lái)規(guī)劃提供依據(jù)指南。
第二，細(xì)分保租房申請(qǐng)群體，構(gòu)建高效的適配機(jī)制。
建議采用以個(gè)人社會(huì)信用分值為基礎(chǔ)，適合當(dāng)代靈活就業(yè)環(huán)境的申請(qǐng)核準(zhǔn)體系。在實(shí)際操作中應(yīng)用網(wǎng)絡(luò)數(shù)字技術(shù)手段，減少繁瑣的書(shū)面工作，讓客戶能方便快捷地獲得合適的保租房。探索針對(duì)青年異地就業(yè)、跨區(qū)實(shí)習(xí)等短租需求，以“青年驛站”模式，對(duì)符合條件的青年提供諸如30天以內(nèi)的短期低租金過(guò)渡性租賃住房，并設(shè)立一站式申請(qǐng)端口，為吸引更多的新市民打通融入城市的“最初一公里”。關(guān)注城市建筑、快遞運(yùn)輸、物業(yè)管理、城市保潔等從業(yè)人員需求，制定服務(wù)不同租戶的“一張床、一間房、一套房”的具體標(biāo)準(zhǔn)，保障安全、衛(wèi)生、便捷、實(shí)用的居住供給。
第三，盤(pán)活資源加大保租房供給。
在城市更新過(guò)程中，本市各城區(qū)中都有一批相對(duì)陳舊的旅館、商務(wù)樓等，建筑本身壽命尚有較長(zhǎng)時(shí)間，卻處于空置狀態(tài)。建議全市組織系統(tǒng)普查，用合理價(jià)格收購(gòu)或長(zhǎng)期租賃后，改建為保租房，盤(pán)活社會(huì)資源，保持城區(qū)居住群體的多元化，并緩解部分城區(qū)的“空心化”趨勢(shì)。在保障房的相關(guān)土地出讓中，依托政策扶持降低土地出讓金，利用稅收優(yōu)惠、補(bǔ)貼，以及不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金等創(chuàng)新金融工具等減輕企業(yè)負(fù)擔(dān)，為保障房供給可持續(xù)發(fā)展和積極投入帶來(lái)動(dòng)力。